REITs

REITs

Real Estate Investment Trust (부동산투자신탁)

다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산, 부동산 관련 자본·지분(Equity)등에 투자·운용하고 임대수익, 매각차익 등을 투자자에게 배당하는 주식회사

REITs는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용해야 하며, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있다.

자산 대부분이 부동산이므로 감가상각이 많이 반영되기 때문에 REITs의 수익 가치를 평가할 때는 당기순이익 대신 FFO 및 AFFO 수치를 확인해야 한다.

국내 REITs 회사 종류

자기관리REITs

설립자본금 5억 이상

5인 이상의 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하는 실체형 회사

위탁관리REITs (90% 이상)

설립자본금 3억 이상

자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태의 명목회사

자산관리회사(AMC)

전문적인 인력, 시설 등을 보유하여 REITs의 위탁을 받아 투자, 운용업무를 수행하는 회사

기업구조조정REITs

자산을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 점에서 위탁관리REITs와 동일하다.

투자 대상이 기업구조조정용 부동산(매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용)이란 특징이 있다.

지표

FFO (Funds From Operations)

REITs가 부동산 임대, 매각 등으로 벌어들인 영업 현금흐름

FFO = 순이익(Net Income) + 감가상각비 + 부동산 매각 손실

AFFO (Adjusted Funds From Operations)

FFO에서 유지보수, 임대 관리 등 실제 현금 필요 비용을 제외한 것

REITs가 실제 배당으로 지급 가능한 현금을 보여준다.

AFFO = FFO - 유지보수 비용 - 기타 일회성 비용

P/FFO (Price to Funds From Operations)

주가 대비 FFO 비율

P/FFO = 주가 % 주당 FFO

P/AFFO (Price to Adjusted Funds From Operations)

주가 대비 AFFO 비율

P/AFFO = 주가 % 주당 AFFO